Тема 20. Выкупная стоимость при КРТ ниже кадастровой — пример сентября 2026

Собственник:
— Может ли выкупная стоимость при изъятии для КРТ быть меньше кадастровой?

Адвокат:
— Согласно ст. 56.8 ЗК РФ и ст. 281 ГК выкупная цена при изъятии по КРТ должна определяться исходя из рыночной стоимости, а не из кадастровой. Но на практике предложенная Правительством Москвы сумма оказывается заметно ниже даже кадастровой стоимости недвижимости.

Собственник
— А как сумму выкупа прикинуть еще до того, как город даст по ней предложение?

Адвокат:
— Надо посмотреть кадастровую стоимость объекта. Она есть в Выписке из ЕГРН, а в открытом доступе на публичной кадастровой карте. И от нее отнимать минимум 15%-20%

Собственник:
— Этот расчет где-то установлен?

Адвокат:
— Нет. Данные про 15%-20% ниже кадастровой стоимости из практики, актуальные, от 29.09.2026. Возникли они по результатам переговоров собственника недвижимости в Москве с городом Москвой. Проценты уже сам собственник посчитал, сопоставив кадастровую стоимость своего здания с озвученной Департаментом городского имущества суммой.

Собственник:
— А сама кадастровая оценка насколько отличается от рыночной?

Адвокат:
— Кадастровая стоимость не определяется по правилам закона об оценочной деятельности, как рыночная. Она считается методами массовой оценки и конкретный объект почти никогда не описывает.

Это как, например, одинаковая кадастровая стоимость двух одинаковых и по этажу и метражу квартир в доме-памятнике. Но одна квартира прошла полный капитальный ремонт и имеет дизайнерскую отделку, а вторая не видела ремонта с момента постройки дома, которому больше ста лет.

Собственник:
— А где мне напишут выкупную стоимость?

Адвокат:
— В проекте Соглашения об изъятии, которое собственник в течение месяца с момента получения (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ) надо либо подписать либо представить предложения об изменении условий. А чтобы их аргументировать, нужна независимая оценка рыночной стоимости, и не только объекта, убытков и упущенной выгоды, но и аренды земельного участка. И под убытки и под упущенную выгоду тоже нужны документальные доказательства, что они есть.