Тема 8. КРТ и редевелопмент промзон: что ждёт собственников коммерческой недвижимости?
Собственник: — Все говорят о редевелопменте промзон. А где в законе написано, что это такое?
Адвокат: — Понятия «редевелопмент» в Градостроительном кодексе РФ (ГрК РФ) и Земельном кодексе РФ (ЗК РФ) отсутствуют. Понятия «промзоны» в ГрК РФ также нет.
Собственник: — А какие понятия на эту тему есть в кодексах?
Адвокат: — Понятия есть в ГрК РФ. В ч. 7 ст. 35 ГрК РФ есть «производственные зоны». К ним относят: — зоны размещения производственных объектов (п. 2), — коммунальные зоны как зоны размещения складских объектов (п. 1), иные виды производственной инфраструктуры (п. 3).
Собственник: — То есть, промзоны это и есть производственные зоны?
Адвокат: — Да. Согласно ч. 8 ст. 35 ГрК РФ производственные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов.
Собственник: — А если по факту в промзоне уже не промзона? Например, у меня в собственности бывшие заводские здания, я сдаю их в аренду. Это будет считаться промзоной?
Адвокат: — Да. Руководствоваться надо тем, что про эту территорию написано в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). В городах к промзонам относят зоны, являющиеся таковыми согласно зонированию. Соответствующий вид разрешенного использования (ВРИ) земельного участка указан в ПЗЗ. Многие из них, особенно находящиеся в центре городов, фактически используются уже, не как производство, а как склады и офисы.
Собственник: — А редевелопмент тогда что?
Адвокат: — Редевелопмент означает комплексное обновление уже застроенных территорий. Чтобы они эффективно использовались с учетом современных градостроительных, экономических и экологических требований. Это не только реконструкция или снос имеющихся зданий и возведение новых. Можно сказать, что это полная «перепрошивка» территорий.
Собственник: — И как промзоны перепрошивают?
Адвокат: — В рамках редевелопмента промзон на месте старых заводских комплексов планируют городскую среду: жилой квартал, парк или технопарк, бизнес-центр, торгово-развлекательный или спортивный комплекс. Либо комбинацию этих целей. Некоторые инвестиционно привлекательные здания могут оставить и реконструировать. А все остальное снесут.
Собственник: — А комплексное развитие территорий (КРТ) как соотносится с редевелопментом?
Адвокат: — Редевелопмент — это цель. КРТ — это средство, чтобы достичь этой цели. Или можно сказать так. Редевелопмент — что делать. А КРТ — как делать.
Собственник: — И как в промзонах делают?
Адвокат: — Город сам решает, что и как снести, а что оставить. Собственника ставят перед фактом.
Собственник: — То есть, без меня и моего согласия решат, что с моей собственностью сделают — снесут или оставят?