Собственник:
— Я собственник зданий бывшего завода в Москве, все помещения сдаются, земля в аренде на 49 лет. Слышал, что КРТ коснется только заброшек, самостроев или тех, у кого права на землю не оформлены, верно?

Адвокат:
— Увы, это не так. Ваш объект тоже могут включить в КРТ, даже если он действующий и приносит прибыль.

Собственник:
— Это как? На основании чего?

Адвокат:
— Вы знаете вид разрешенного использования Вашего земельного участка (ВРИ)?

Собственник:
— Конечно! Он указан в моем долгосрочном договоре аренды земельного участка. В Выписке из ЕГРН то же самое написано, и на Публичной кадастровой карте тоже. Только недавно проверял.

Адвокат:
— А на портале ГИС ОГД Вы проверяли ВРИ Вашего участка?

Собственник:
— Нет, я не слышал о таком. Что это за портал?

Адвокат:
-Это Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности. Она содержит сведения, копии документов и материалов о развитии территорий, об их застройке, о существующих и планируемых к размещению объектах капитального строительства и иные сведения.
gisogd.mos.ru

Собственник:
— И как мне проверить ВРИ участка через ГИС ОГД?

Адвокат:
— Откройте портал, в поиске укажите кадастровый номер участка или найдите его на карте. Кликнув на участок, Вы увидите панель информации и текущий ВРИ.

Собственник (после изучения ГИС ОГД):
— Это как? Тут ВРИ другой указан. Я даже московскую карту КРТ нашел, но там моего участка нет. Что такое с ВРИ?

Адвокат:
— Это начало КРТ.

Собственник:
— Как это начало? Кто поменял ВРИ в этом ГИС ОГД? Почему меня не спросили и мне не сообщили? Почему в остальных документах верный ВРИ?

Адвокат:
— ВРИ поменял город. Правительство Москвы изменило Правила землепользования и застройки Вашего участка (ПЗЗ), в которые входят ВРИ. Для этого оно выпустило Постановление Правительства Москвы. О выпуске такого Постановления собственнику не сообщают. И теперь Вы используете земельный участок не в соответствии с его ВРИ.

Собственник:
— А КРТ при чем тут?

Адвокат:
— В п.п. 3 части 4 статьи 65 Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ) есть такое основание для начала КРТ: КРТ нежилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены земельные участки, ВРИ которых и (или) ВРИ и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным ПЗЗ.

Собственник:
— То есть, теперь мои здания используются мною незаконно, так как их ВРИ не соответствуют ПЗЗ? А разве можно менять ПЗЗ если еще нет Решения о КРТ?

Адвокат:
— Нет, законодательство предусматривает другой порядок изменения ВРИ для КРТ. Об этом я расскажу подробно в отдельной беседе. Но этот порядок не соблюдается.

Ваш объект уже фактически вошел в КРТ.

Собственник:
— Я тут узнал, что Правила землепользования и застройки по моему земельному участку, где находится мое нежилое здание, город уже изменил, а решения о КРТ так и нет. Это законно?

Адвокат:
— Нет, это незаконно. В статье 66 Градостроительного кодекса РФ (это федеральный закон) содержится Порядок принятия и реализации решения о КРТ. В п. 7 статьи содержится Процедура принятия и реализации решения о КРТ нежилой застройки. Она состоит из 7 этапов. Этап 3 в ней — это принятие решения о КРТ, а этап 7 — это подготовка документации по планировке территории (ДПТ). Пункт прямо указывает, что на этом этапе при необходимости вносятся изменения в ПЗЗ. То есть, сначала должно быть решение о КРТ, а потом изменение ПЗЗ для КРТ.

Собственник:
— А как на самом деле происходит изменение ПЗЗ для КРТ?

Адвокат:
— Сначала изменяют ПЗЗ земельного участка (в части видов разрешенного использования и параметров строительства), потом подготавливают проект КРТ, а потом Решение о КРТ. И объект включают в решение КРТ для изъятия и сноса по причине несответствия ПЗЗ.

Это основание для включения в КРТ есть в п.п. 3 п. 4 ст. 65 ГрК РФ: ВРИ земельного участка и (или) ВРИ и характеристики расположенных на них объектов капитального строительства не соответствуют ВРИ земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным ПЗЗ.

Собственник:
— А в суд уже кто-то этот произвол уже обжаловал? Если да, то что суды говорят?

Адвокат:
— И Московский городской суд, и Арбитражный суд г. Москвы в судах по искам собственника поддерживают Правительство Москвы, а не собственника. Они считают, что «запрета на внесение изменений в ПЗЗ до принятия нормативного правового акта о КРТ федеральное законодательство не содержит». Например, эта фраза содержится в Решении Мосгорсуда от 21.04.2026 по делу N 3a-0972/2026 и в Решениях Арбитражного суда г. Москвы от 19.06.2026 по делу N A40−27 075/2026 и от 30.06.2026 по делу N A40−84 178/2026.

Собственник:
— А суды указали в этих Решениях, на какие нормы они опираются, считая так?

Адвокат:
— Нет, не указали. Эта фраза дословно списана судами в мотивировочной части названных мною Решений из типового Отзыва Правительства Москвы на все иски о КРТ.

Собственник:
— Суды вправе были так делать?

Адвокат:
— Нет, не вправе. Это нарушает принципы законности, состязательности, независимости судей и равенства всех перед законом и судом.

Собственник:
— И что можно сделать в такой ситуации?

Адвокат:
— Обжаловать решения этих судов согласно законодательству РФ. Все эти Решения вынесены судами первой инстанции. Судебной практики по КРТ еще нет. Она формируется сейчас. Очень надеюсь, что вышестоящие суды прочитают буквально п.п. 7 п. 7 ст. 66 Градостроительного Кодекса Р Ф о процедуре КРТ и защитят интересы собственников.

Собственник:
— Я узнал, что вышло распоряжение Департамента городского имущества г. Москвы об изъятии моего здания для КРТ. Называется «Об изъятии для государственных и муниципальных нужд «. Я категорически с этим изъятием не согласен. Что мне делать?

Адвокат:
— Обжаловать распоряжение в суд. Так как Вы И П (для ООО порядок, кстати, такой же), то иск надо подавать в Арбитражный суд г. Москвы.

Собственник:
— А почему не в Мосгорсуд? Я слышал, что Решение о КРТ там обжалуют.

Адвокат:
— Изъятие для КРТ производится не Постановлением Правительства Москвы, а Распоряжением ДГИ. Это ненормативно-правовой акт, он касается конкретных лиц — собственников изымаемого имущества. Поэтому его обжалование производится согласно главе 22 КАС (Кодекс об административно судопроизводстве) и главе 24 АПК РФ (Арбитражно-процессуальный кодекс РФ).

Собственник:
— Мне Распоряжение не присылали, я сам его нашел на mos.ru. Уже 4 месяца прошло, как опубликовано. Я срок не пропустил?

Адвокат:
— Да, срок Вы пропустили. В соответствии с п. 4 ст. 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение 3 месяцев со дня, когда организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Собственник:
— И теперь всё, ничего не обжалуешь?

Адвокат:
— Нет, обжаловать нужно, но вместе с иском надо обязательно подать заявление о восстановлении пропущенного по уважительной причине срока согласно п. 4 ст. 198 АПК РФ. В обосновании уважительности надо указать, что Вы не имеете юридического образования, юриста у Вас нет, на сайте mos.ru, где опубликовано распоряжение, найти его не могли, что Вас лично не уведомляли о распоряжении и что Вы обратились в суд сразу, как обнаружили распоряжение.

Собственник:
— А о чем иск подавать и к кому?

Адвокат:
— К Департаменту городского имущества г. Москвы. Он будет называться Заявление о признании частично недействительным Распоряжения Департамента городского имущества г. Москвы № ____ от __.__.2026.

Собственник:
— А почему частично недействительным?

Адвокат:
— Потому, что такое Распоряжение касается не только Вас, но всех собственников, попавших в это КРТ. Вы обжалуете именно в части изъятия Вашей собственности.

Собственик:
— Что мне написать в иске насчет того, почему я не согласен с Распоряжением?

Адвокат:
— Нужно написать, какие Ваши права и интересы нарушает распоряжение, каким нормам права оно противоречит. Это обязательное требование для такого иска согласно п.п. 2 п. 4 ст. 125 КАС РФ: указать в иске, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, нарушены.

Собственник:
— У меня этим Распоряжением и здание отбирают и бизнеса лишают. Я уже лет 15 все помещения сдаю, договор на землю на 49 лет оформил, плачу арендную плату и налоги. Как написать, какие именно законы нарушены изъятием?

Адвокат:
— Распоряжение об изъятии не соответствует следующим федеральныим законам:
1) Ст. 35 Конституции Р Ф (Право частной собственности);
2) Ст. 8 Конституции Р Ф (Признание и защита права частной собственности);
3) Ст. 15 Конституции Р Ф (Соблюдение Конституции органами местного самоуправления);
4) Ст. 606 ГК РФ (Аренда). Важно, что распоряжение вынесено в отсутствие расторжения долгосрочного Договора аренды земельного участка, на котором находится изымаемая недвижимость;
5) Ст.ст. 41 и ст. 40 Земельного кодекса РФ: Собственник объекта недвижимости имеет права арендатора земельного участка, переданные Правительством Москвы в объеме. Поэтому ДГИ не имеет права распоряжения земельным участком, в том числе правом на его изъятие.

Собственник:
— Что мне надо приложить к иску?

Адвокат:
— Документы о собственности, договор аренды, Выписки из ЕГРН на здание и на земельный участок, распоряжение об изъятии, ходатайство о восстановлении пропущенного срока, квитанцию о госпошлине, документы о направлении иска в ДГИ, иные акты о КРТ, если они у Вас есть (Постановления Правительства Москвы).

Собственник:
— А есть еще что-то, что обязательно надо учесть в иске?

Адвокат:
— Да. Если Вы обнаружите в распоряжении какие-то ошибки в отношении Вашей недвижимости или участка (например, два кадастровых номера одной недвижимости, неверный адрес или неверная площадь), об этом обязательно надо написать в иске. В отдельной теме я приведу пример, как это сделать.

Собственник:
— На моем земельном участке есть нежилое здание, построенное в 1990-е. Документов о его строительстве и вводе в эксплуатацию нет. Согласно Единому государственному реестру недвижимости (ЕГРН) это незавершенное строительство. Что с ним будет в КРТ и получу ли я компенсацию при его изъятии и сносе?

Адвокат:
— Главное, с чего надо начинать — это выяснить точную дату постройки. От этого зависит, можно ли считать нежилое здание самовольной постройкой или нет.

Собственник:
— 1992 год.

Адвокат:
— Это не самовольная постройка. Здания, строения и сооружения нежилого назначения, возведённые до 1 января 1995 года, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками. Это основано на ст. 222 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) «Самовольная постройка» и на Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 года № 12 048/11.

Собственник:
— Отлично! Значит, при его изъятии будет выплачена компенсация?

Адвокат:
— Да, но есть нюансы. В ЕГРН указан процент готовности Вашего объекта незавершенного строительства?

Собственник:
— Да. Я судился с Росреестром, так как во внесудебном порядке мне отказали внести в ЕГРН эти данные из Технического паспорта, который я специально заказывал кадастровым инженерам.

Адвокат:
— Это хорошо, так как процент готовности учитывается при оценке рыночной стоимости здания, которую проводят судебные эксперты.

Собственник:
— А если бы здание было «моложе» указанной даты и являлось бы самовольной постройкой?

Адвокат:
— Тогда никакой компенсации не было бы. Самовольная постройка согласно ст. 222 Гражданского кодекса РФ собственника не имеет. Она просто сносится.

Собственник:
— Я арендую земельный участок у Москвы по Договору на 49 лет. Но тут получил Решение об изъятии участка для КРТ. Как так получается?

Адвокат:
— Такое изъятие предусмотрено ст. 56.12 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). Она называется «Особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного развития территории жилой застройки, комплексного развития территории нежилой застройки».

Собственник:
— Что главное в этой статье? Мне она непонятна, текст Кодекса сложный. Какие пункты относятся к нежилой недвижимости? И как это происходит в Москве?

Адвокат:
— Изъятие производится в отношении земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ. Это пункт 1 ст. 56.12 ЗК РФ.

Собственник:
— Как в Москве оформляется решение о КРТ?

Адвокат:
— Это Постановление Правительства Москвы. Называется оно «О комплексном развитии территории нежилой застройки города Москвы, расположенной по адресам: ______». Адресов всегда несколько.

Собственник:
— То есть, Решение об изъятии принимается на основании Решения о КРТ?

Адвокат:
— Да. Орган власти принимает решение об изъятии земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ (П. 2 ст. 56.12 ЗК РФ). В Москве это Распоряжение Департамента городского имущества «Об изъятии для государственных нужд объектов недвижимого имущества».

Собственник:
— Как это Распоряжение доводится до собственников изымаемой недвижимости?

Адвокат:
— Порядок содержится в п. 4 ст. 56.12 ЗК РФ: В течение 7 рабочих дней со дня принятия решения об изъятии оно должно быть опубликовано. В Москве такая публикация производится в Вестнике Правительства Москвы (сайт mos.ru). Кроме того, информация об изъятии для КРТ должна размещаться на информационном щите в границах территории, в отношении которой принято решение о КРТ (в Москве примеров исполнения этого пункта нет). Распоряжение об изъятии также направляют собственникам земельных участков и (или) объектов недвижимости или арендаторам (со сроком аренды более 5 лет), его шлют на юридический адрес.

Собственник:
— А если аренда земли на срок менее 5 лет, тогда как?

Адвокат:
— Здесь другие условия. Они также касаются и всех субарендаторов (независимо от срока субаренды). Согласно п. 7 ст. 56.12 ЗК в течение 7 рабочих дней со дня принятия решения об изъятии земельных участков (то есть, распоряжения ДГИ) им направляется уведомление о расторжении договора аренды или субаренды в одностороннем порядке, содержащее условие о том, что действие договора прекращается в течение 5 дней со дня получения указанного уведомления. Такое уведомление является основанием для государственной регистрации прекращения прав.

Собственник:
— То есть, арендаторы земли на срок 5 лет и менее в КРТ более бесправны, чем арендаторы со сроком аренды от 5 лет? И изъятие происходит в разы быстрее?

Адвокат:
— Да, это так.

Собственник:
— Где можно найти информацию о том, попал мой земельный участок в московское КРТ или не попал? Я не нашел в правовых базах ничего.

Адвокат:
— В открытых правовых источниках (Консультант, Гарант и др.) нет полных текстов Постановлений Правительства Москвы со всеми приложениями. А Распоряжений Департамента городского имущества там вообще нет. В открытом доступе эта информация есть на сайте Правительства Москвы mos.ru
Но найти ее там очень непросто.

Собственник:
— Я пытался, но не смог. По своему адресу нашел там только проект КРТ, но насколько я знаю, есть уже и Решение о КРТ и распоряжение об изъятии.

Адвокат:
— Всю информация о КРТ (решение, распоряжение об изъятии и даже об изменении правил землепользования и застройки, которые по факту меняют до КРТ), публикуют в Вестнике Правительства Москвы на сайте mos.ru
Правительство Москвы обязано публиковать все принимаемые им нормативные и ненормативные акты, и оно это делает в Вестнике.

Cобственник:
— Вестник — это как правовая база? Там можно найти всю информацию, «забив» в поисковике адрес?

Адвокат:
— Нет. Поисковой системы правовых актов по названию, номеру, ключевым словам в Вестнике нет. Это журнал в формате pdf, выходит несколько номеров в месяц. Раньше их было 2−3 номера в месяц, сейчас может быть 6−8. В бумажном виде Вестник не продают. Объем одного номера может достигать 300−400 страниц, все публикуемые Постановления и Распоряжения перечислены в содержании номера.

Собственник:
— И как тогда искать информацию о своем объекте в КРТ?

Адвокат:
— Только периодически проверяя содержание номеров, лучше 1−2 раза в месяц. Скачать можно только журнал целиком.

Собственник:
— Очень неудобно, это же надо вычитать все оглавления всех номеров.

Адвокат:
— Есть способ быстро проверить свой объект в Вестнике. Надо скачать его, перевести в word и в формате найти написать, например, название улицы или кадастровый номер. Если же нужно обжаловать документ из Вестника, то достаточно пересохранить Вестник, оставив обложку, содержание и правовой акт, а остальное можно вырезать.

Собственник:
— А влияет ли дата публикации в Вестнике на срок обжалования?

Адвокат:
— Да. Если правовой акт опубликован в Вестнике — то, значит, он доведен до всеобщего сведения. Это важно учитывать в суде при обжаловании распоряжений. В административных исках об обжаловании распоряжений город, являясь ответчиком, обязательно заявляет о пропуске истцом трехмесячного срока на обжалование, считая его с даты выхода Вестника, в котором оно было опубликовано, а не с момента, когда собственник узнал о распоряжении. Поэтому если иск подается позже, то необходимо сразу же подавать заявление о восстановлении пропущенного срока на обжалование, которое суд обычно удовлетворяет.

Собственник:
— А если обжаловать Постановление?

Адвокат:
— Это можно сделать в течение всего срока действия нормативно-правового акта, трехмесячного срока тут нет.